Pour expliquer le mécanisme du démembrement, on s’appuie le droit français et l’article 544 du Code Civil. En effet, la propriété d’un bien immobilier se divise en trois catégories de droits :

  • l’usus : le droit de détenir et d’utiliser (propriétaire),
  • le fructus : le droit de percevoir les revenus (usufruitier), et
  • l’abusus : le droit de disposer (nu-propriétaire). 

Un propriétaire détient un bien en pleine propriété est les droits associés ; l’usufruitier a le bénéfice des revenus issus du bien (location) et le nu-propriétaire dispose du bien.

Le démembrement de la SCI : c’est quoi ?

Le démembrement d’une Société Civile Immobilière ou plutôt le démembrement des parts sociales d’une Société Civile Immobilière, même si c’est une pratique courante, n’est pas un acte anodin. 

Au sein de la SCI, le capital social est constitué des apports des associés sous la forme de biens immobiliers ou en numéraire (euros). Les euros sont déposés un des comptes de la Société Civile Immobilière tandis que les apports en biens immobiliers sont évalués par un commissaire aux apports ; l’ensemble forme le capital social de la SCI.

Le capital social est ensuite divisé en parts sociales qui sont distribuées aux associés de manière proportionnelle au montant de leurs apports. 

Chaque part sociale peut ensuite être démembrée en fonction des catégories de droits que nous avons évoquées plus haut. Le démembrement des parts sociales consiste donc à séparer la propriété globale entre l’usufruit et la nue-propriété.

Le démembrement de la SCI : à quoi sert-il ?

Le démembrement des parts sociales de la Société Civile Immobilière présente quelques avantages intéressants : 

  • diminution de la fiscalité : la valeur fiscale d’un bien immobilier démembré n’atteint pas le prix du marché d’un bien en pleine propriété,
  • abattement des droits de succession : les droits de donation s’appliquent sur la valeur fiscale que nous venons d’évoquer, inférieure au prix du marché.

Selon les liens de famille entre usufruitier et nu-propriétaire, le taux de l’impôt peut changer (enfant, parents, conjoint),

  • réduction de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière en remplacement de l’ISF – Impôt sur la Fortune) : le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ne tient pas compte des biens en nue-propriété. Avec la transmission de l’usufruit d’un bien immobilier, l’associé le fait disparaître de son patrimoine.

Note, les associés de la SCI peuvent aussi céder leurs parts sociales sans les démembrer, et dans ce cas, la transmission et l’acquisition se font en pleine propriété.

Ainsi, un associé qui fait l’apport au capital social d’un immeuble va recevoir en échange un certain nombre de parts sociales dont le démembrement a lieu au moment de :

  • la cession entre associés, 
  • la donation de parents à enfants ou entre conjoints associés de la SCI,
  • la transmission entre associés, entre conjoints ou de parents à enfants,
  • etc.

Le démembrement d’une SCI impose l’anticipation, la prévoyance et la vigilance

  • Anticiper le démembrement des parts sociales de la SCI dès la création de la société et la rédaction des statuts sociaux. Il est nécessaire de rédiger une clause de réversion d’usufruit afin d’assurer la protection du conjoint après le décès de l’un des époux. Ainsi, l’usufruit ne prend fin qu’au décès du second conjoint.
  • Prévoir le démembrement des parts sociales avant leur transmission sous la forme de nue-propriété ou d’usufruit : manière de distribuer les futurs dividendes de la SCI, de régler les taxes fiscales sur la plus-value des parts en usufruit, etc.
  • Etre vigilent pour ne pas tomber dans l’abus de droit : si le démembrement d’un bien immobilier est interprété comme une simulation et que la volonté du gérant semble être celle de se soustraire au régime d’imposition, le démembrement peut être qualifié d’abus de droits.

Le démembrement n’est pas facile à appréhender et le gérant et les associés de la SCI peuvent se faire conseiller par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine, ainsi que par un expert-comptable pour le côté fiscal du démembrement.